最高人民《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说,国有划拨土地使用权人应当先行与市、县的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。结合该司法解释,人民对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下:
(1)土地使用权人未经有批准权的批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。
(2)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权,其有权依照法定程序转让国有土地使用权。
(3)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金,从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。
(4)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。国有划拨土地使用权是一种比较特殊的使用权,因为它涉及到国家划拨的土地,因此关于国有划拨土地使用权转让这个问题也同样是比较特殊的,也是比较复杂的。首先需要了解的是它是可以进行转让的,但是必须具备一定的条件。其次,如果您想要了解的更加具体建议向专业的律师进行咨询。
【本文关联的相关法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条,双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到所在地市、县土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续,办理登记手续,应当提交下列证明文件、材料:
(一)国有土地使用证;
(二)土地使用权出让合同;
(三)土地使用权转让、租赁、抵押合同;
(四)市、县土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。